Примусове відчуження прав на земельну ділянку

Питання примусового відчуження прав на земельну ділянку врегульовується, зокрема, такими нормативно–правовими актами:

  • Цивільним кодексом України;
  • Земельним кодексом України;
  • Кодексом адміністративного судочинства України;
  • Законом України «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності».

Чи міститься в законодавстві перелік таких випадків?

Передбачений чіткий та вичерпний перелік таких випадків, коли можливе примусове відчуження прав на земельну ділянку:

  • використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
  • не усунення допущених порушень законодавства ;
  • конфіскації земельної ділянки;
  • примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;
  • примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов’язаннях власника цієї земельної ділянки;
  • не відчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений законодавством строк.

Про випадки відчуження земельної ділянки для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності

Відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності не таке поширене. Але разом з тим, існує розроблений спеціальний механізм здійснення такого відчуження, а також передбачений перехід права власності на земельні ділянки, інші об’єкти нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, за плату в державну чи комунальну власність шляхом їх викупу чи примусового відчуження для потреб держави, територіальної громади, суспільства в цілому.

Для кращого розуміння – моделюємо ситуацію: громадянин має земельну ділянку. Передбачено, що по ній пройде дорога державного значення. Чи повинна держава компенсувати йому кошти за цю ділянку?

Важливим є те, що примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності здійснюється за умови надання її власнику відповідно іншої рівноцінної земельної ділянки. Окрім цього, з власником відчужуваної ділянки може бути погоджена оплата за цю ділянку.

Звертаємо увагу, що примусове відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості на підставі та в порядку, встановлених законом.

Хто може здійснювати відчуження, коли власника земельної ділянки слід попередити про це?

Таке відчуження передбачає певний порядок. Спершу орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про викуп земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, зобов’язаний письмово повідомити про це їх власника (власників) протягом п’яти днів з дня прийняття такого рішення, але не пізніше як за три місяці до їх викупу. Цей строк поширюється також на тих осіб, які стануть власниками таких об’єктів протягом трьох місяців з дня надходження зазначеного повідомлення.

Інформація (письмове повідомлення) надсилається власнику (власникам) земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому (їм) особисто під розписку.

У повідомленні повинно бути вказано: які об’єкти підлягають викупу (скажімо, земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства площею N га за кадастровим номером NN та складське приміщення загальною площею Y м2); їхні адреси; мета викупу; умови викупу (орієнтовна викупна ціна, строк викупу, джерело фінансування витрат, пов’язаних з викупом); а також відомості про земельну ділянку, інші об’єкти нерухомого майна, що можуть бути надані замість викуплених; права і обов’язки власника (власників) земельної ділянки, іншого нерухомого майна, що на ній розміщені, які виникли у зв’язку з їх викупом відповідно до закону. Окрім цього, до інформації (письмового повідомлення) додається план земельної ділянки (її частини), що підлягає викупу, і посвідчена в установленому законом порядку копія рішення про її викуп.

Наступним кроком власник (власники) земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, протягом одного місяця з дня отримання інформації (письмового повідомлення) письмово повідомляє про надання згоди на проведення переговорів щодо умов викупу або відмову від такого викупу.

Якщо власник надав згоду на проведення таких переговорів, представники органу, який прийняв рішення про їх викуп, після отримання власником (власниками) цих об’єктів інформації (письмового повідомлення) проводять переговори з власником (власниками) земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, щодо викупної ціни, строків та інших умов викупу.

Викуп земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, здійснюється шляхом укладення договору купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню. Проте , у разі надання особі у власність земельної ділянки чи іншого майна замість викупленого може укладатися договір міни.

Важливим є той факт, якщо власник земельної ділянки, яка підлягає примусовому відчуженню з мотивів суспільної необхідності, є власником житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, вимога про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності розглядається разом із вимогою про припинення права власності на такі об’єкти.

Чи може громадянин відмовитись від такого примусового відчуження, наприклад, якщо сторони не дійшли згоди?

Такий варіант можливий за умови, якщо не було досягнуто згоди. Тоді вирішення цього питання можливе у судовому порядку. порядку. Позовна заява розглядається судом протягом двох місяців з дня надходження позовної заяви і підлягає задоволенню, у разі, якщо позивач доведе, що будівництво, капітальний ремонт, реконструкція об’єктів, під розміщення яких відчужується відповідне майно, є неможливим без припинення права власності на таке майно попереднього власника.

Якщо суд задовольнив позовні вимоги, то у рішенні визначається викупна ціна та порядок її виплати, а також перелік та порядок надання майна замість відчуженого. Суд може одночасно задовольнити і вимоги щодо знесення житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, розміщених на земельній ділянці, що підлягають примусовому відчуженню. У рішенні суду також вказується строк, протягом якого власник має звільнити земельну ділянку, інші об’єкти нерухомого майна, що на ній розміщені

Рішення суду про примусове відчуження земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, разом із документами, що підтверджують попередню та повну сплату колишньому власнику викупної ціни або державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, надане замість відчуженого, є підставою для державної реєстрації права власності держави чи територіальної громади на зазначені об’єкти.

Попереднє повне відшкодування вартості земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, у грошовій формі здійснюється шляхом внесення органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, коштів на депозит нотаріальної контори в порядку, встановленому законом, за місцем розташування земельної ділянки, інших об’єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, або перерахування коштів на зазначений власником цих об’єктів банківський рахунок.

Отже, підсумовуючи, зазначаю, що примусове відчуження земельної ділянки здійснюється лише у законодавчо встановлених випадках. Розглядаючи примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності, потрібно знати, що можливе воно лише за умови надання її власнику відповідно іншої рівноцінної земельної ділянки, якщо інше не погоджено з власником відчужуваної земельної ділянки. У випадку незгоди власника земельної ділянки, орган місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, може звернутись до адміністративного суду із позовом про примусове відчуження зазначених об’єктів і поставити це питання на розгляд суду.